在國家發(fā)改委、證監(jiān)會等相關主管部門大力推動下，2021年基礎設施公募REITs市場成功開啟且平穩(wěn)運行，標志著我國公募REITs市場建設邁出了關鍵一步?！盎A設施試點項目質量高、運營管理人信譽度高起到了良好的示范作用。在此基礎上，鼓勵更多優(yōu)質成熟項目入市，擴大公募REITs市場規(guī)模、促進基礎設施REITs高質量、可持續(xù)發(fā)展成為下一個階段眾望所歸的目標?！比珖f(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執(zhí)行官張懿宸表示。

張懿宸委員介紹，作為實體經(jīng)濟活動重要載體，商業(yè)不動產(chǎn)是城市經(jīng)濟發(fā)展大類基礎設施的剛需組成部分，承擔著滿足城市經(jīng)濟活動和居民生活需要，向城市居民和各單位提供基本經(jīng)濟生活及消費空間服務的重要作用，是國民經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎設施保障，在保就業(yè)、促消費、穩(wěn)增長方面發(fā)揮著重要作用。

張懿宸委員認為，商業(yè)不動產(chǎn)的投資、經(jīng)營、估值、退出等邏輯均和住宅有本質區(qū)別。當前業(yè)界的一個突出痛點是，在新冠肺炎疫情仍在持續(xù)的背景下，有關調(diào)控政策精準性不足，沉淀大量資金的優(yōu)質資產(chǎn)無法通過證券化等形式實現(xiàn)資本的良性循環(huán)。

“在堅持‘房住不炒’的大前提下，我建議有關政府部門研究考慮將商業(yè)不動產(chǎn)納入基礎設施領域公募REITs擴容試點的范疇，通過對其進行合理的估值、定價、發(fā)行、二級市場交易，實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)，引導資源有效配置，為我國金融供給側改革提供有力抓手。”張懿宸委員說。

對此，張懿宸委員提出四方面建議：一是將基礎設施公募REITs穩(wěn)步擴容到商業(yè)不動產(chǎn)范疇。短期和長期都將有助于降低系統(tǒng)性金融風險。但要堅決杜絕變相為新住宅開發(fā)輸血?？稍谠圏c期嚴格篩選和控制原始權益人范圍，要求承諾募集資金不投資于新住宅開發(fā)項目，對交易結構設定、募集資金再投資等實施嚴格監(jiān)管，防止資金流入新住宅開發(fā)，保證投資者權益，形成良性資金循環(huán)。

二是鼓勵增量回籠資金在基礎設施領域良性循環(huán)以促進投資的可持續(xù)、高質量發(fā)展。一方面鼓勵增量回籠資金投向所有基礎設施公募REITs所涵蓋的資產(chǎn)類別，確保原始權益人將回收資金用于承諾的新基建項目投資，保證投資者權益并增強投資者信心。另一方面通過設立Pre-REITs前置儲備及培育優(yōu)質資產(chǎn)，待運營成熟穩(wěn)定后，通過公募REITs退出并進行再投資，以實現(xiàn)資本良性循環(huán)。

三是參照基礎設施公募REITs標準和經(jīng)驗，加速推動形成一批在寫字樓、商場、酒店等方面有較強專業(yè)能力和公認市場口碑的運營管理機構和基金管理人，以市場化方式競標有退出需求的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)；同時鼓勵社保、險資、企業(yè)年金等“長錢”參與投資REITs，打造盤活存量資產(chǎn)、降低實體經(jīng)濟杠桿的經(jīng)典樣板，有效引導市場預期。

四是切實做好市場教育和輿論引導。REITs與支持房地產(chǎn)是兩個概念。提供更多流動性好、收益和風險匹配的證券化金融資產(chǎn)對改善當前以住宅為主的居民資產(chǎn)配置結構有積極作用。應引導市場和輿論盡快形成共識，在推出政策前做足鋪墊和引導，確保好政策得到好評價。

(責任編輯：張雪)

關鍵詞： 基礎設施